9-2) Characteristics of Land to Avoid at All Costs

Solar Investment A to Z
Chapter 9. Know-how on Selecting the 'Location'

In the solar power generation business, location determines more than 70 percent of the rate of return. Many investors look for land with a cheap purchase price, but this is a very dangerous approach. There is always a reason why land prices are low, and many of them have fatal flaws that make solar power generation permits impossible or require excessive construction costs. I will explain in detail the characteristics of land that you, as investors, must 'absolutely' avoid during the site selection process.

1. Local Government Separation Distance Bylaws

The first thing to check and avoid is the local government's development activity permit guidelines. Most basic local governments in the Republic of Korea operate separation distance bylaws restricting the installation of solar facilities within a certain distance from roads, residential areas, and tourist attractions. For example, a county might prohibit installation within 500 meters of roads and residential areas. Since land with these legal restrictions has a value converging toward zero as a solar site, you must check the relevant local government's urban planning bylaws before purchasing land.

2. Environmental and Physical Constraints

Second, land with high legally protected conservation value or land requiring excessive physical development costs must be absolutely avoided. Areas designated as Agricultural Promotion Zones or Conservation Forests are strictly managed, meaning permits are usually prohibited. Physical conditions are also important. Land with a slope of 15 degrees or more or land facing north must be avoided. A steep slope increases civil engineering costs exponentially and brings a risk of landslides. North-facing land has significantly low insolation, making the business unfeasible.

3. Potential Complaints and Cultural Heritage Issues

Finally, land where strong complaints are expected or land with cultural heritage-related issues must also be excluded. Places where strong opposition from local residents is expected (e.g., right next to a residential area or dense with ancestral graves) are 99 percent likely to become a hotbed of complaints, which can suspend construction indefinitely. Furthermore, if relics are discovered on the site, surface surveys and excavations must be undergone, which can cost tens of millions of won and take more than a year.

In conclusion, before purchasing land, multifaceted legal, physical, and social feasibility reviews must be preceded to guarantee a safe and successful investment.

태양광 투자 A to Z
제9장. 수익률을 결정짓는 '입지' 선정 노하우

태양광 발전 사업에서 입지는 수익률의 70퍼센트 이상을 결정짓는 핵심 요소입니다. 많은 투자자가 단순히 매입 가격이 저렴한 토지를 찾지만, 이는 매우 위험한 접근입니다. 토지 가격이 저렴한 데는 반드시 그럴만한 이유가 있으며, 상당수는 태양광 발전 인허가가 불가능하거나 공사비가 과도하게 소요되는 치명적인 결함을 가지고 있습니다. 투자자 여러분께서 부지 선정 과정에서 '절대' 피해야 할 토지의 특징을 자세히 설명하겠습니다.

1. 지자체의 이격거리 규제 조례

가장 먼저 확인하고 피해야 할 것은 지자체의 개발행위 허가 지침, 즉 이격거리 조례입니다. 대한민국 대다수 기초지자체는 도로, 주거 밀집 지역, 관광지 등으로부터 일정 거리 내에는 태양광 시설을 설치할 수 없도록 제한하고 있습니다. 예를 들어, 도로 및 주거 밀집 지역으로부터 500미터 이내에는 설치를 금지하는 조례가 있다면, 이 부지는 인허가 신청조차 불가능합니다. 토지 매입 전 반드시 해당 지자체의 도시계획 조례를 확인하고 담당 공무원에게 확답을 받아야 합니다.

2. 환경적 부적합 및 물리적 제약 토지

두 번째로 절대 피해야 할 토지는 법적 보존 가치가 높거나 물리적인 개발 비용이 과도하게 소요되는 곳입니다. 농업진흥지역(절대농지), 보전산지 등은 국가가 엄격히 관리하므로 허가가 원칙적으로 금지됩니다. 물리적 조건도 중요합니다. 경사도가 15도 이상으로 급하면 토목 공사비가 기하급수적으로 증가하고 산사태 위험이 있으며, 북향 토지는 일사량이 현저히 떨어져 원금 회수조차 불가능할 수 있습니다.

3. 강력한 민원 예상 및 문화재 관련 토지

마지막으로, 법적인 제약이 없더라도 지역 주민들의 강력한 반대가 예상되는 곳은 피해야 합니다. 마을 초입이나 주거 밀집 지역 바로 옆, 조상 묘소가 밀집해 있는 토지는 민원의 온상이 될 가능성이 99퍼센트입니다. 민원 해결을 위한 보상금 지출은 수익률을 크게 갉아먹습니다. 아울러, 부지 내에서 유물이 발견되거나 매장 문화재 유존지역으로 지정될 경우, 시발굴 조사를 거치는 과정에서 수천만 원의 비용과 1년 이상의 시간이 소요될 수 있습니다.

결론적으로, 토지 매입 전 지자체 조례 확인, 경사도 및 향 분석, 주변 환경 및 문화재 이슈 점검 등 다각적인 타당성 검토를 선행해야만 안전하고 성공적인 투자를 담보할 수 있습니다.