8-3) The Essential Checklist: From Deal Sourcing to Due Diligence (DD) and Closing

Solar Investment A to Z
Chapter 8. The Essential Checklist: From Deal Sourcing to Due Diligence (DD) and Closing

Acquiring an operational solar power plant is an excellent strategy to bypass development risks and secure immediate cash flow. However, navigating the secondary market is akin to executing a complex corporate merger. Even if a solar facility looks pristine from the highway and boasts solid historical generation data, it may hide critical structural defects, impending equipment failures, or toxic legal liabilities within its Special Purpose Vehicle (SPV). To ensure you are acquiring a robust, cash-generating asset rather than a financial sinkhole, you must execute a highly structured Due Diligence (DD) process. Here is your comprehensive phase-by-phase checklist.

Phase 1: Deal Sourcing and High-Level Screening

Before committing capital to expensive consultants and site visits, investors must rigorously filter opportunities based on desktop analysis.

• Offtake Agreement Analysis: The foundation of any solar valuation is the certainty of its revenue stream. You must analyze the off-taker and the mechanism (e.g., Feed-in Tariffs, Corporate PPAs). Evaluate the remaining term of the contract, the credit rating of the off-taker, and whether the pricing includes annual escalation clauses.
• Site Control and Real Estate: Determine whether the land is owned outright or leased. If leased, compare the remaining lease term against the useful life of the solar asset. Look closely at restoration obligations.

Example: An investment firm reviews a portfolio of solar assets in Spain. On paper, yields are exceptionally high. However, initial screening reveals the projects operate on a purely merchant basis without a long-term PPA, exposing the buyer to severe spot-market volatility. Furthermore, land leases allow renegotiation every five years. The firm wisely passes on the deal.

Phase 2: Technical Due Diligence (The Physical Audit)

Once an asset passes the financial screen, independent engineering firms must conduct a physical health check of the site.

• Equipment Degradation and Performance: Advanced DD requires drone thermography to scan the entire array for hot spots, diode failures, and micro-cracks invisible to the naked eye. The maintenance logs of the inverters must be audited.
• Civil Works and Structural Integrity: Engineers must inspect the mounting structures for severe corrosion and evaluate the site's stormwater management system to prevent catastrophic soil erosion.

Phase 3: Legal and Financial Due Diligence (The Paper Audit)

Solar acquisitions are typically structured as Share Purchase Agreements (SPAs), meaning you are buying 100 percent of the shares in the SPV.

• Corporate Liabilities and Change of Control: Legal counsel must verify the SPV is free of undisclosed debts or pending litigation. Lawyers must review all major project contracts for "Change of Control" clauses.
• Financial Reconciliation: Auditors must trace the actual megawatt-hours generated directly to the utility invoices and subsequently to the bank deposits in the SPV's accounts.

Phase 4: Structuring the SPA and Closing

The final phase involves drafting the Share Purchase Agreement to legally protect the buyer.

• Representations, Warranties, and Indemnities: The seller must provide comprehensive legal guarantees regarding the accuracy of information provided. An indemnity clause ensures the seller is financially responsible for hidden liabilities.
• Holdbacks and Escrow Accounts: It is standard practice to withhold a portion of the purchase price in an escrow account until specific maintenance or upgrades promised by the seller are completed.

태양광 투자 A to Z
제8장. 매물 검색부터 현장 실사(DD), 계약까지의 필수 체크리스트

기존 발전소를 인수하는 것은 앞서 말씀드린 대로 시간과 불확실성을 돈으로 사는 훌륭한 전략입니다. 하지만 누군가 타던 중고차를 살 때 사고 이력이나 엔진 상태를 꼼꼼히 점검해야 하듯, 남이 운영하던 태양광 발전소를 인수할 때도 철저한 검증 과정이 필수적입니다. 겉보기에는 멀쩡하게 전기를 생산하는 것 같아도, 서류상 치명적인 흠결이 있거나 땅속 깊은 곳에 토목 하자가 숨어 있을 수 있기 때문입니다. 오늘은 발전소 매물 검색부터 현장 실사(Due Diligence, 이하 DD), 그리고 최종 계약 체결까지 투자자가 반드시 챙겨야 할 필수 체크리스트를 안내해 드립니다.

1단계: 매물 검색 및 기초 필터링 (Deal Sourcing)

매물 목록을 확보했다면 현장에 가기 전 서류만으로 기초 필터링을 진행해야 합니다.

• 전력 판매 계약(PPA) 형태 확인: 해당 발전소가 '장기고정가격계약'을 맺고 있는지, 현물 시장에서 가격 변동 위험에 노출되어 있는지 확인해야 합니다. 계약 잔여 기간과 단가를 파악하여 기초 재무 모델을 돌려봅니다.
• 부지 소유권 및 권리 관계: 부지가 매도자의 소유인지 임대차인지 확인합니다. 임대차라면 잔여 임대 기간이 발전소 수명을 포괄할 수 있는지 점검합니다.

예시: 수익률이 높아 보이는 매물의 서류를 분석한 결과, 장기고정가격계약이 없고 토지 임대차 계약 만료가 5년밖에 남지 않았다면, 지주의 임대료 대폭 인상 위험이 있으므로 초기 필터링에서 제외하는 것이 현명합니다.

2단계: 현장 기술 실사 (Technical DD)

서류상 문제가 없다면 전문가와 함께 직접 현장에 방문하여 물리적인 상태를 점검해야 합니다.

• 모듈 및 인버터 상태 점검: 열화상 카메라를 장착한 드론을 띄워 눈에 보이지 않는 미세한 균열이나 핫스팟 현상이 없는지 확인합니다. 인버터 교체 주기도 점검합니다.
• 토목 및 배수 시설: 패널 밑이나 배수로 주변에 흙이 쓸려 내려간 흔적이 없는지, 구조물을 지탱하는 철골에 심각한 녹이 슬지 않았는지 꼼꼼히 확인합니다.

3단계: 법무 및 재무 실사 (Legal & Financial DD)

기술적 문제가 없다면, 숨겨진 법적 분쟁이나 채무가 없는지 확인해야 합니다. 발전소 매매는 보통 특수목적법인(SPV)의 주식을 100퍼센트 인수하는 방식으로 이루어집니다.

• 숨겨진 부채와 세금 점검: 법인이 과거에 납부하지 않은 세금이나 제3자에게 서류에 없는 빚이 없는지 철저히 조사합니다.
• 실제 현금 흐름 대조: 통장 거래 내역과 세금계산서를 대조하여, 실제로 매달 입금된 전력 판매 대금이 매도자의 주장과 일치하는지 교차 검증합니다.

4단계: 계약 체결 (SPA) 및 안전장치 마련

모든 실사를 통과했다면 마지막으로 주식매매계약서(SPA)를 작성하며 법적 안전장치를 포함합니다.

• 진술 및 보장 (Representations and Warranties): 매도자가 제공한 정보가 진실이며, 계약 체결 이후 숨겨진 하자 발견 시 전액 배상한다는 조항을 명시합니다.
• 에스크로(Escrow) 계좌 활용: 매도자가 계약 완료 전까지 처리해 주기로 한 유지보수 조건이 있다면, 약속한 수리를 완벽히 끝낸 것을 확인한 후에야 잔금이 지급되도록 잔금 일부를 에스크로에 묶어둡니다.